Hak Kepemilikan Apartemen Bagi WNA di Indonesia

Hak Kepemilikan Apartemen Bagi WNA di Indonesia

Indonesia terus berkembang sebagai destinasi investasi properti, termasuk bagi warga negara asing (WNA) yang ingin memiliki hunian seperti apartemen. Bali, Jakarta, dan kota besar lainnya menjadi lokasi favorit para ekspatriat untuk tinggal dan berbisnis. Namun, banyak WNA masih bertanya-tanya: bisakah orang asing memiliki apartemen di Indonesia secara legal? Jawabannya: bisa, tapi dengan sejumlah syarat dan ketentuan yang diatur oleh hukum.

Artikel ini akan membahas secara lengkap aturan kepemilikan apartemen bagi WNA di Indonesia, termasuk jenis hak yang diperbolehkan, syarat legal, dan tantangan yang mungkin dihadapi.

1. Bolehkah WNA Memiliki Properti di Indonesia?

Secara umum, WNA tidak diperbolehkan memiliki tanah di Indonesia, karena status tanah hanya dapat dimiliki penuh oleh Warga Negara Indonesia (WNI) atau badan hukum Indonesia. Namun, apartemen atau rumah susun yang berdiri di atas tanah bersama memiliki skema kepemilikan yang berbeda dari rumah tapak.

Pemerintah memberikan ruang bagi WNA untuk memiliki unit apartemen tertentu dengan status hak pakai atau hak guna bangunan (HGB), selama memenuhi syarat yang ditentukan.

2. Jenis Hak Kepemilikan yang Diperbolehkan untuk WNA

WNA tidak bisa memiliki apartemen dengan Hak Milik (HM) seperti yang dimiliki WNI, tetapi dapat memperoleh hak dalam bentuk:

a. Hak Pakai

Hak ini memungkinkan WNA untuk menggunakan dan memanfaatkan unit apartemen untuk jangka waktu tertentu.

• Durasi awal: hingga 30 tahun.
• Dapat diperpanjang: 20 tahun, kemudian bisa diperpanjang lagi hingga 30 tahun.
• Total maksimal: 80 tahun.

Hak Pakai dapat diberikan atas:

• Apartemen di atas tanah negara
• Apartemen di atas HGB yang dimiliki oleh badan hukum Indonesia

b. Hak Guna Bangunan (HGB) – dalam konteks badan hukum

WNA tidak bisa memiliki HGB atas nama pribadi, tapi bisa jika WNA adalah pemegang saham di PT PMA (Penanaman Modal Asing) yang berbadan hukum di Indonesia. PT tersebut bisa membeli unit apartemen di atas tanah HGB.

3. Syarat WNA untuk Memiliki Apartemen

Untuk dapat memiliki apartemen di Indonesia, WNA wajib memenuhi syarat-syarat berikut:

• Memiliki dokumen tinggal sah seperti KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas) atau KITAP (Kartu Izin Tinggal Tetap).
• Tidak berstatus sebagai turis atau kunjungan jangka pendek.
• Unit apartemen harus berada di zona pemukiman yang diizinkan oleh pemerintah daerah.
• Properti yang dimiliki bukan rumah subsidi atau unit bersubsidi dari pemerintah.
• Nilai apartemen harus di atas batas minimum yang ditentukan pemerintah (misalnya, di Jakarta minimal Rp 3 miliar untuk WNA, sesuai peraturan yang berlaku).

4. Regulasi Terkait

Regulasi yang mengatur hak kepemilikan properti oleh WNA antara lain:

• Peraturan Pemerintah (PP) No. 18 Tahun 2021: Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
• Peraturan Menteri ATR/BPN No. 29 Tahun 2016: Tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, atau Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan kepada Orang Asing.

Pemerintah terus melakukan penyempurnaan regulasi agar lebih ramah investasi, tanpa melanggar prinsip penguasaan tanah oleh WNI.

5. Hal yang Perlu Diperhatikan WNA

Meskipun legal, ada beberapa hal penting yang harus diperhatikan oleh WNA:

• Tidak semua apartemen dapat dimiliki WNA—hanya unit di proyek legal yang memenuhi ketentuan zonasi dan nilai minimum.
• Saat menjual properti, harus melalui proses notaris dan pengalihan hak sesuai hukum Indonesia.
• WNA wajib melaporkan kepemilikan properti secara berkala kepada otoritas agraria.
• WNA tidak bisa mewariskan hak pakai ke WNA lain secara otomatis, kecuali melalui proses hukum tertentu.

6. Apakah Ini Bentuk Investasi yang Menarik?

Bagi banyak ekspatriat atau investor asing, memiliki apartemen di Indonesia adalah pilihan strategis, khususnya di kota dengan pertumbuhan pariwisata atau kawasan bisnis.

Keuntungannya:

• Harga apartemen di Indonesia masih tergolong kompetitif dibandingkan negara Asia lainnya.
• Potensi sewa jangka panjang tinggi, terutama di kota seperti Jakarta dan Bali.
• Legalitas lebih terbuka dibanding kepemilikan rumah tapak.

Namun, WNA tetap harus memahami bahwa status kepemilikan tidak setara dengan hak milik penuh, sehingga pendekatannya lebih ke arah sewa jangka panjang dengan hak eksklusif penggunaan.

WNA bisa memiliki apartemen di Indonesia melalui skema Hak Pakai dengan durasi panjang dan perlindungan hukum, selama memenuhi persyaratan legal. Langkah ini membuka peluang besar untuk tinggal atau berinvestasi di Indonesia, terutama di kota-kota dengan nilai properti yang berkembang.

Meski demikian, penting bagi WNA untuk berkonsultasi dengan notaris atau konsultan properti yang memahami regulasi lokal sebelum membeli apartemen, demi menghindari kesalahan administratif atau hukum.